دولت امارات با ارائه چارچوب‌های حقوقی شفاف و امکان مالکیت برای غیر اتباع، شرایط مناسبی برای خرید ملک فراهم کرده است.
آشنایی با انواع مالکیت املاک از جمله مالکیت مطلق، اجاره‌ای، مشارکتی و شرکتی و همچنین درک نقش سند رسمی مالکیت (Title Deed) و مدارک مربوط به پروژه‌های پیش‌خرید (مانند Oqood)، برای هر خریدار خارجی ضروری است.
قصد خرید ملک در دبی را دارید؟ باید با انواع این اسناد آشنا شوید.علاوه بر آن میتوانید گام به گام مراحل خرید ملک در دبی را مطالعه کنید.
انواع مالکیت املاک در دبی برای خریداران خارجی
در سال‌های اخیر، دبی به یکی از مقاصد اصلی سرمایه‌گذاری در بخش املاک برای خریداران بین‌المللی تبدیل شده است.
رشد چشمگیر زیرساخت‌ها، سیاست‌های تشویقی دولت، ثبات اقتصادی، و همچنین موقعیت استراتژیک این شهر، موجب جذب سرمایه‌گذاران از سراسر جهان شده است.
اگر نیاز به خرید ملک، آپارتمان، واحد مسکونی و یا خرید ویلا در دبی و امارات را دارید، ویل رکس، می‌تواند به شما کمک کند که بدون پرداخت هزینه اضافه، بهترین کیس را انتخاب کنید.
مالکیت مطلق (Freehold Ownership)
مالکیت مطلق یکی از مطلوب‌ترین انواع مالکیت برای سرمایه‌گذاران خارجی در دبی محسوب می‌شود.
این نوع مالکیت به خریدار اجازه می‌دهد که مالک کامل ملک و همچنین سهمی از زمین زیر آن باشد. یعنی فرد نه‌تنها حق استفاده، اجاره یا فروش ملک را دارد، بلکه می‌تواند آن را به ارث بگذارد یا بدون هیچ محدودیتی به اشخاص دیگر منتقل کند.
این نوع مالکیت تنها در مناطق مشخصی از دبی که به آن‌ها مناطق Freehold یا مناطق تعیین‌شده برای مالکیت خارجی گفته می‌شود، مجاز است.
مناطقی مانند داون‌تاون دبی، دبی مارینا، جمیرا لیک تاورز (JLT) و پالم جمیرا از جمله نواحی Freehold هستند.
مالکیت اجاره‌ای بلندمدت (Leasehold Ownership)
در این طیف، مالکیت اجاره‌ای یا Leasehold نوعی مالکیت است که در آن خریدار مالک ملک می‌شود، اما نه زمین زیر آن را و نه برای همیشه.
در واقع، این قرارداد نوعی اجاره‌نامه بلندمدت است که معمولاً برای دوره‌هایی بین ۳۰ تا ۹۹ سال منعقد می‌شود. پس از پایان دوره، مالکیت ملک به صاحب اصلی زمین باز می‌گردد، مگر اینکه قرارداد تمدید گردد.
مالکیت مشارکتی (Commonhold Ownership)
مالکیت مشارکتی برای آپارتمان‌ها، برج‌ها و مجموعه‌های مسکونی چندواحدی کاربرد دارد. در این مدل، هر واحد (مانند یک آپارتمان خاص) به‌صورت Freehold در اختیار مالک آن است، اما فضاهای مشترک مانند راهروها، پارکینگ، باشگاه و سایر تسهیلات به‌صورت مشترک بین تمام مالکان ساختمان نگهداری و مدیریت می‌شود.
مالکیت مشارکتی در دبی بر پایه قانون شماره ۲۷ سال ۲۰۰۷ تنظیم شده است.
مالکان این نوع املاک باید در هزینه‌های نگهداری بخش‌های مشترک (از طریق پرداخت شارژ سالانه یا ماهانه به هیئت مدیریت) مشارکت داشته باشند.
مالکیت پروژه‌های در حال ساخت (Off-plan Ownership)
مالکیت Off-plan به معنای خرید ملک در پروژه‌ای است که هنوز ساخت آن تکمیل نشده و در مراحل اولیه توسعه قرار دارد.
این نوع مالکیت در دبی به دلیل سیاست‌های تشویقی و قیمت‌های رقابتی، بین سرمایه‌گذاران خارجی بسیار محبوب شده است.
خریدار در این مدل مالک آینده ملک خواهد بود و سند مالکیت رسمی پس از تکمیل پروژه و ثبت نهایی در اداره زمین صادر می‌شود.
قرارداد خرید (Sale and Purchase Agreement – SPA) سند اصلی تعامل بین خریدار و سازنده محسوب می‌شود. دولت دبی نیز با ایجاد حساب‌های ضمانتی (Escrow Accounts) برای پروژه‌های Off-plan، سعی در حمایت از سرمایه‌گذاران و کاهش ریسک تأخیر یا لغو پروژه‌ها داشته است.
مالکیت شرکتی (Corporate Ownership)
در صورتی که خریدار خارجی ترجیح دهد ملک را از طریق یک نهاد حقوقی یا شرکت خریداری کند، می‌تواند از ساختار مالکیت شرکتی بهره‌مند شود.
این روش بیشتر توسط سرمایه‌گذاران بزرگ، سازندگان یا افرادی که قصد بهره‌برداری تجاری از ملک را دارند، به کار گرفته می‌شود.
شرکت‌ها می‌توانند در مناطق آزاد (Free Zones) دبی ثبت شوند که به آن‌ها اجازه مالکیت کامل املاک در مناطق خاصی را می‌دهد. در این حالت، مالکیت ملک به نام شرکت ثبت می‌شود و دارایی مذکور در ترازنامه شرکت لحاظ می‌گردد.
استفاده از مالکیت شرکتی می‌تواند در زمینه‌هایی مانند بهینه‌سازی مالیاتی، مدیریت دارایی‌ها و انتقالات حقوقی تسهیل ایجاد کند، اما نیازمند رعایت قوانین تجاری و ثبت‌نام‌های حقوقی مشخصی است.
سند مالکیت در دبی چیست و چه اطلاعاتی دارد؟
در دبی، سند مالکیت یکی از مهم‌ترین مدارک حقوقی مربوط به دارایی‌های غیرمنقول محسوب می‌شود که مالکیت قانونی یک فرد یا شرکت را بر یک ملک یا پروژه ساختمانی تأیید می‌کند.
اداره زمین دبی (Dubai Land Department – DLD) به‌عنوان مرجع رسمی و حاکمیتی، مسئول صدور، ثبت و نظارت بر تمام فرآیندهای مربوط به اسناد مالکیت املاک در این امارت است.
معرفی Title Deed و مرجع صادرکننده (DLD)
Title Deed یا سند مالکیت رسمی، مدرکی حقوقی است که توسط اداره زمین دبی (DLD) صادر می‌شود و نشان‌دهنده‌ی مالکیت کامل فرد یا نهاد بر یک ملک خاص است.
این سند شامل اطلاعات دقیق و قابل استناد درباره ملک، مالک، موقعیت جغرافیایی، نوع مالکیت (Freehold، Leasehold، Commonhold)، و سایر مشخصات فنی و حقوقی ملک می‌باشد.
DLD مسئول ثبت تمام معاملات ملکی در دبی است و پس از نهایی شدن خرید، سند مالکیت رسمی را به‌نام خریدار صادر می‌کند.
این سند در صورت مالکیت Freehold دائمی است و به مالک، اختیار کامل در انتقال، فروش، اجاره، یا وثیقه‌گذاری ملک را می‌دهد. ثبت سند در سیستم مرکزی DLD به‌صورت دیجیتال انجام می‌شود و نسخه‌ی رسمی آن قابل ارائه در قالب چاپی یا دیجیتال خواهد بود.
تفاوت سند دیجیتال و نسخه کاغذی
با پیشرفت فرآیندهای دیجیتالی در دبی، سند مالکیت اکنون می‌تواند هم به‌صورت فیزیکی (نسخه کاغذی) و هم دیجیتال (از طریق اپلیکیشن DLD مانند Dubai REST) صادر و مدیریت شود. هر دو نسخه از لحاظ قانونی دارای ارزش برابر هستند، اما تفاوت‌هایی در نحوه دسترسی، امنیت و استفاده دارند.
نسخه کاغذی سند مالکیت معمولاً در معاملات رسمی و نزد دفاتر اسناد رسمی کاربرد دارد.
این نسخه مهر و امضای رسمی DLD را دارد و برای ارائه در بانک‌ها، سفارت‌ها یا مراجعات حقوقی قابل استفاده است.
در مقابل، نسخه دیجیتال که از طریق سیستم‌های دولت هوشمند دبی قابل دریافت است، امکان مشاهده، تأیید و حتی اشتراک‌گذاری آنلاین را فراهم می‌آورد.
کد واحد (Oqood) و نقش آن در خریدهای پیش‌خرید
در معاملات مربوط به پروژه‌های در حال ساخت یا اصطلاحاً Off-plan، سند رسمی مالکیت (Title Deed) تا زمان تکمیل کامل پروژه و ثبت آن در DLD صادر نمی‌شود.
به جای آن، خریدار یک سند موقت به نام Oqood Certificate دریافت می‌کند که ثبت اولیه خرید او را تأیید می‌کند.
“Oqood” به‌معنای “قراردادها” بوده و توسط شرکت تابعه DLD به‌نام RERA (سازمان تنظیم مقررات املاک دبی) مدیریت می‌شود. این سند شامل اطلاعات خریدار، پروژه، شماره واحد، برنامه پرداخت و وضعیت فعلی ساخت‌وساز است.
تفاوت Freehold و Leasehold در عمل چیست؟
در بازار املاک دبی، دو نوع مالکیت اصلی برای خریداران خارجی وجود دارد: Freehold و Leasehold. تفاوت این دو مدل نه‌تنها در مدت زمان مالکیت، بلکه در میزان اختیارات حقوقی، ارزش سرمایه‌گذاری و نوع استفاده از ملک نیز آشکار است.
مدت زمان مالکیت و محدودیت‌های هر مدل
در مدل Freehold، مالک به‌صورت دائمی و کامل صاحب ملک و زمین زیر آن می‌شود. او می‌تواند ملک را بفروشد، اجاره دهد، یا به ارث بگذارد. در مقابل، Leasehold معمولاً با قراردادهای ۳۰ تا ۹۹ ساله ارائه می‌شود و پس از پایان دوره، مالکیت به صاحب اصلی زمین بازمی‌گردد. در مدل Leasehold، تغییرات اساسی در ملک یا فروش آن معمولاً نیازمند تأیید مالک زمین است.
کدام مناطق دبی امکان مالکیت Freehold دارند؟
مالکیت Freehold تنها در مناطق مشخصی از سوی دولت دبی برای خریداران خارجی مجاز است. این مناطق شامل Downtown Dubai، Dubai Marina، Palm Jumeirah، JLT، Business Bay، Jumeirah Village Circle (JVC) و Dubai Hills Estate می‌شود. در این مناطق، اتباع خارجی می‌توانند سند کامل مالکیت دریافت کنند.
مزایا و معایب هر نوع مالکیت برای سرمایه‌گذاران خارجی
ویژگی‌ها | مالکیت مطلق (Freehold) | مالکیت اجاره‌ای (Leasehold) |
مدت مالکیت | دائمی و بدون محدودیت زمانی | محدود به ۳۰ تا ۹۹ سال |
مالک زمین | مالکیت کامل زمین و ملک | فقط مالک ملک؛ زمین متعلق به مالک اصلی است |
امکان فروش و انتقال | آزادانه و بدون نیاز به تأیید | نیاز به تأیید از صاحب زمین |
قابلیت ارث‌گذاری | دارد | ندارد (مگر در دوره قرارداد و با مجوز) |
هزینه اولیه | بالاتر | پایین‌تر |
امنیت حقوقی بلندمدت | بیشتر | کمتر |
مناسب برای | اقامت بلندمدت، سرمایه‌گذاری پایدار | استفاده موقت، بودجه محدود |
امکان دریافت ویزا با ملک | دارد (با ارزش ملک مناسب) | ندارد یا بسیار محدود |
اهمیت بررسی سند در خرید ملک در دبی
در فرآیند خرید ملک در دبی، بررسی اصالت و اعتبار سند مالکیت اهمیت حیاتی دارد؛ زیرا سند نه‌تنها نشان‌دهنده‌ی مالکیت قانونی فرد است، بلکه ضامن حقوق خریدار در برابر مشکلات حقوقی یا کلاهبرداری‌های احتمالی محسوب می‌شود.
راه‌های بررسی اصالت سند از طریق DLD
اداره زمین دبی (DLD) امکان بررسی اصالت سند مالکیت را از طریق اپلیکیشن رسمی Dubai REST یا مراجعه به دفاتر خدمات ملکی فراهم کرده است.
با وارد کردن اطلاعات ملک یا بارکد سند، خریدار می‌تواند وضعیت ثبت، نوع مالکیت، و صحت سند را بررسی کند.
نقش مشاور املاک مجاز (RERA) در تضمین سند قانونی
استفاده از مشاوران املاک دارای مجوز از RERA (سازمان تنظیم مقررات املاک دبی) یکی از مطمئن‌ترین راه‌ها برای پیشگیری از خرید ملک با سند جعلی یا مشکل‌دار است.
مشاوران مجاز به سیستم‌های رسمی ثبت ملک دسترسی دارند، صلاحیت فروشنده و صحت سند را بررسی می‌کنند و تمام مراحل حقوقی را طبق قوانین DLD هدایت می‌نمایند.
کاربرد سند در دریافت اقامت و ویزای ملکی
سند مالکیت یکی از مدارک اصلی برای درخواست اقامت از طریق خرید ملک در دبی است.
افرادی که ملکی به ارزش حداقل ۷۵۰ هزار درهم یا بیشتر خریداری کنند، می‌توانند برای ویزای اقامتی ۲ تا ۱۰ ساله اقدام نمایند. ارائه سند رسمی (Title Deed) به اداره مهاجرت امارات الزامی است تا مالکیت واقعی و ارزش ملک تأیید شود.
شرایط و گام به گام انتقال سند مالکیت در دبی
فرآیند انتقال سند مالکیت در دبی کاملاً ساختاریافته و تحت نظارت اداره زمین دبی (DLD) انجام می‌شود. مراحل به‌طور معمول شامل موارد مذکور است:
- توافق بین فروشنده و خریدار: تهیه قرارداد فروش (MOU) و تعیین شرایط معامله.
- دریافت NOC از سازنده: در صورتی که ملک در پروژه‌ای باشد که هنوز زیر نظر سازنده است، گواهی عدم مخالفت (No Objection Certificate) باید از سوی او صادر شود.
- تعیین وقت در اداره زمین دبی: برای نهایی‌سازی معامله و ثبت انتقال سند، باید زمان مراجعه حضوری یا دیجیتال رزرو شود.
- پرداخت هزینه‌ها: شامل هزینه‌های انتقال (معمولاً ۴٪ از ارزش ملک) و کارمزدهای مربوط به خدمات قانونی.
- صدور سند مالکیت جدید: پس از تکمیل مراحل، سند جدید (Title Deed) به نام خریدار صادر می‌شود.
با ویل رکس، خرید ملک در دبی بدون پرداخت کمیسیون و مالیات انجام می‌شود. تمامی مراحل انتقال سند تحت نظارت اداره زمین دبی انجام شده و ما با مشاوره تخصصی رایگان، شما را در هر گام همراهی می‌کنیم تا مالکیت به‌صورت کامل و قانونی منتقل شود.
مناطق پیشنهادی برای هر نوع مالکیت
مالکیت مطلق (Freehold):
مناسب برای خریدارانی که به‌دنبال مالکیت کامل و بی‌قید و شرط هستند. بهترین مناطق:
- Downtown Dubai: برای سرمایه‌گذاری لوکس و بلندمدت
- Dubai Marina: مناسب برای اجاره کوتاه‌مدت و سوددهی بالا
- Palm Jumeirah: انتخابی خاص برای سکونت یا سرمایه‌گذاری لاکچری
- Business Bay: ترکیب مناسبی از کاربری تجاری و مسکونی
مالکیت اجاره‌ای (Leasehold):
مقرون‌به‌صرفه‌تر و مناسب برای سرمایه‌گذاری موقت یا سکونت کوتاه‌مدت. مناطق رایج:
- Green Community
- Dubai Silicon Oasis
- Discovery Gardens
مالکیت مشارکتی (Commonhold):
پیشنهاد شده برای خرید آپارتمان در برج‌ها و مجتمع‌ها. مناطقی مانند:
- Jumeirah Lake Towers (JLT)
- Dubai Sports City
- International City
مالکیت Off-plan:
برای سرمایه‌گذاران در مراحل اولیه ساخت با بودجه متوسط و هدف سودآوری. گزینه‌های مطلوب:
- Dubai South
- Meydan
- Town Square
- Jumeirah Village Circle (JVC)
مالکیت شرکتی (Corporate):
مناسب برای افراد حقوقی و کسب‌وکارها. مناطق Free Zone مانند:
- Dubai Internet City
- Dubai Media City
- Jebel Ali Free Zone (JAFZA)
لازم به ذکر است که ویل رکس راهنمایی مرجع، برای مقایسه قیمت و خرید ملک در دبی برای سرمایه‌گذاری و ارتقا ارزش مادی پول شماست.
سوالات رایج درباره سند و مالکیت در دبی
در هنگام خرید ملک در دبی، انتخاب بین دو نوع اصلی مالکیت Freehold و Leasehold یکی از مهم‌ترین تصمیمات حقوقی و مالی است که باید اتخاذ شود.
برای بسیاری در این رویه، سوالاتی مطرح خواهد گردید.
آیا ایرانی‌ها می‌توانند مالک صد درصد ملک شوند؟
بله شهروندان ایرانی نیز مانند سایر اتباع خارجی می‌توانند در مناطق مشخص‌شده‌ی Freehold دبی، صاحب صد درصد ملک به‌صورت کامل و رسمی شوند، مشروط به آنکه ملک در محدوده مجاز برای مالکیت خارجی قرار داشته باشد. مالکیت آن‌ها در اداره زمین دبی ثبت شده و سند رسمی صادر می‌شود.
آیا امکان انتقال مالکیت وجود دارد؟
باید بگوییم که بله انتقال مالکیت در دبی کاملاً قانونی، شفاف و قابل اجراست.
مالک می‌تواند ملک خود را به دیگری منتقل کند (از طریق فروش، هدیه، یا ارث)، مشروط به رعایت الزامات قانونی و پرداخت هزینه‌های مربوطه به DLD. انتقال فقط پس از ثبت رسمی و صدور سند جدید معتبر خواهد بود.
در صورت خرید مشارکتی، سند به نام چه کسی صادر می‌شود؟
در خرید مشارکتی، سند مالکیت می‌تواند به نام چند نفر به‌صورت مشترک صادر شود.
سهم هر مالک در سند رسمی ثبت شده و تمام مالکان به‌طور قانونی در برابر ملک، حقوق مساوی یا مشخص دارند. این موضوع معمولاً بین اعضای خانواده یا شرکا انجام می‌شود و هر مالک در اداره زمین دبی به‌عنوان دارنده سهم مشخصی از ملک ثبت می‌گردد.
جمع‌بندی؛ کدام نوع مالکیت برای شما مناسب‌تر است؟
انتخاب نوع مالکیت املاک در دبی، به عوامل متعددی مانند هدف خرید، مدت زمان سرمایه‌گذاری، میزان بودجه، نوع استفاده (مسکونی، تجاری، اجاره‌ای یا شخصی) و سطح پذیرش ریسک بستگی دارد.
شناخت تفاوت‌های حقوقی و عملیاتی میان انواع مالکیت‌ها، به خریداران خارجی این امکان را می‌دهد که تصمیمی استراتژیک، ایمن و سازگار با نیازهای فردی یا سازمانی خود اتخاذ کنند.
انتخاب بین سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت یا مالکیت بلندمدت
برای سرمایه‌گذارانی که قصد دارند وارد بازار املاک دبی شوند اما به دنبال بازدهی سریع یا سود حاصل از خرید و فروش در کوتاه‌مدت هستند، مالکیت در پروژه‌های در حال ساخت (Off-plan) یا حتی مالکیت اجاره‌ای بلندمدت (Leasehold) گزینه‌های مقرون‌به‌صرفه‌تری هستند.
قیمت پایین‌تر هنگام خرید و رشد تدریجی قیمت ملک تا زمان تحویل، می‌تواند برای این دسته از سرمایه‌گذاران جذاب باشد. البته لازم است که در این مدل‌ها، ریسک‌هایی مانند تأخیر در تحویل یا نوسانات بازار در نظر گرفته شود.
از سوی دیگر، افرادی که به دنبال مالکیت پایدار، سکونت خانوادگی، اقامت بلندمدت در دبی یا نگهداری ملک به‌عنوان دارایی ثابت هستند، بهتر است مالکیت مطلق (Freehold) یا مالکیت مشارکتی (Commonhold) را انتخاب کنند.
